여러분 안녕하세요. 무자비한 자본주의 사회에서 생존하기 위해 고군분투하는 평범남 범부 J입니다. 여태까지 제가 주로 주식 투자, 그중에서도 개별 종목에 대한 분석 관련 글을 작성했었는데 오늘부터는 부동산에 대해서도 독서한 내용이나 공부한 내용, 임장 다녀온 이야기들도 적어보려고 합니다. 사실 포스팅을 자주 하지 못하는 상황에서 일만 벌이는 감이 없잖아 있지만 '시작이 반이다'라는 옛 조상들의 속담에 힘입어 시작해 보고자 합니다.
부동산 투자와 관련하여 여러 가지 콘텐츠가 있겠지만 굳이 '부동산 폭등장이 온다'는 책 읽기로 시작하는 이유는 최근 부동산의 급격한 상승으로 나만 뒤쳐지고 있다는 생각이 강화되고 벌어진 격차를 해소하기 위해 소위 '갭 투자'를 통한 다주택 포지션에 심취해 있던 폭넓은 시야에서 상황을 바라볼 수 있는 관점을 제공해 주었기 때문입니다. 혹시 저처럼 최근 부동산 상승으로 벼락 거지가 되었다는 생각과 함께 조바심이 생겨난 분들이 계시다면 꼭 한번 일독을 권하는 바입니다.
책에서는 대한민국 부동산 시장은 투기수요 기반의 개인들 비합리적 행동하기 때문에 상승과 하락의 사이클이 형성되고 투자를 위해서는 무엇보다도 사이클에 대한 이해가 선행되어야 한다고 주장합니다. 특히 한국에만 존재하는 전세제도 및 선분양제도 강력한 규제는 이러한 사이클의 진폭을 커다랗게 만드는 역할을 합니다. 개인적으로 보았을 때에도 과거 부동산 하락 및 대규모 미분양 사태, 최근 부동산 가격의 급격한 상승을 보면서 부동산 시장이 합리적이지 않다는 저자의 주장은 충분히 설득력이 있다고 생각합니다.
책의 여러 가지 내용 중에서도 가장 핵심은 3장 "부동산 사이클을 알면, 투자 시점이 보인다"입니다. 저자는 부동산 투자의 사이클을 하락기 → 하락 안정기 → 상승기 → 상승 조정기 → 폭등기 5단계로 구분하고 있는데 단계별 특징을 파악하고 시기에 맞게 적용한다면 부동산 투자에도 도움일 될 것입니다. 저자가 설명하는 각 단계별 특징은 다음과 같습니다.
1. 하락기
하락이 시작되기 위해서는 아래와 같은 여건이 필요합니다.
첫째, 초과공급 (공지역별로, 평형별로 수요 대비 공급량을 분석하여 파악이 필요합니다.)
둘째, 부담스러운 가격 (지역 간 갭 메우기 현상이 발생하나 매수세와 상승 폭이 둔화되어 보합에 이름)
셋째, 무분별한 투자자 (하락기에 대비 없이 진입한 단타족 및 막차 탑승자 - 가격 하락 시 부화뇌동)
넷째, 낮은 전세가율 (매매 가격 하락 시에 하방이 낮아져 있어서 가격이 내려오기 쉽다)
해당 여건이 갖추어진 이후 하락장을 촉발시키는 뇌관으로는 입주 미분양이 있습니다. 입주 미분양의 경우 대게 마이너스 프리미엄이 형성되어 있어 자금 여력이 부족한 투자자의 경우 급매로 정리하거나 전세를 통해 잔금을 해결하려는 투자자의 경우에도 전세를 맞추기 위한 경쟁으로 전세 가격이 하락하며 시장에 공포가 확대됩니다. 저자는 현명한 투자자라면 모든 시장에 하락이 찾아오지는 않기 때문에 시장을 세분화하여 지방 투자에 대해서도 고려하라고 조언하고 있습니다.
2. 하락 안정기
하락 안정기의 특징으로 첫째, 전세 가격 상승입니다. 하락기의 아파트 매매 가격 하락으로 입주물량이 감소하고 갭 투자자들이 이탈하여 전세 공급이 적어집니다. 이렇게 전세 시장이 안정된 상황에 접어들면 임대인에게 유리한 시장 환경이 조성되고 조금씩 전세 가격이 상승합니다. 둘째, 하락기에 발생한 미분양이 점차 감소합니다. 어떤 정부든 부동산 안정을 추구하기 때문에 미분양을 해소할 수 있도록 각종 지원 및 혜택이 제공됩니다. 이러한 시점에도 입지가 너무 좋지 않거나, 상승기 인기 평형에 고분양가를 책정하였거나, 대규모 미분양인 경우에는 악성 미분양으로 시장에 남아있어 매수자가 심리적으로 선뜻 접근하기 어려운 상황입니다.
이러한 시점에 포지션별 취해야 할 전략으로는 다음과 같습니다.
- 부동산 보유자 : 매도하지 마라 (오랜 하락에 지쳐 매도하는 경우가 많기 때문입니다.)
- 갭 투자자 : 신중하게 매수하라 (본격적인 전세가 상승은 시작되지 않아 갭이 큰 상황입니다.)
- 분양권 투자자 : 신규 분양 입주권을 매매하라 (미분양은 초신축은 아닌 상황이며, 분양권 규제 완화)
- 무주택자 : 가급적 매수해라 (다음 전세 기간 동안 집값 상승 가능성 高)
3. 상승기
본격적인 상승을 위해서는 아래와 같은 여건들이 필요합니다.
첫째, 신규 공급물량 부족
둘째, 미분양 해소 (미분양 수와 평형 정보 확인할 것)
셋째, 아파트 전세 가격 상승
넷째, 낮은 분양 가격
본격적인 상승기를 촉발하는 요인으로는 전세 가격의 상승입니다. 시장 참여자들이 전세 가격 상승으로 매매 가격 상승을 체험하면서 본격적인 대중심리가 발현됩니다. 본격적인 상승기에 접어들면 신규 분양 및 입주 감소로 전세난이 시작되고, 분양 완판 및 분양권 프리미엄이 발생, 갭 투자자들 성행, 정부 규제 시작 등의 특징적인 모습이 발생합니다.
현명한 투자자자를 위한 조언은 다음과 같습니다.
- 어떤 물건이든 괜찮다 (다 오르기 때문에, 오히려 의사결정 과정에서 시간에 대한 기회비용 발생)
- 투기 열풍 과열 시 갭 투자 물건 매도 (갭 투자 물건 = 전세가율 높은 상품 = 시장에서 인기가 높지 않은 상품, 갭 투자 물건의 전세가 상승을 통한 매매가 상승이 막바지에 다른 상황)
4. 상승 조정기
부동산 안정을 목표로 하는 정부의 정책이 시장을 누를 때 발생합니다. 해당 시점에는 정부 규제를 '하락기'로 착각하는 경우가 많기 때문에 조심해야 합니다. 해당 시점은 기간이 그리 길지 않은 것이 특징이며 현명한 투자자로서의 행동은 1) 버텨라 2) 신규 진입도 좋다입니다. 왜냐하면 아직 폭등기가 다가오지 않았기 때문입니다.
5. 폭등기
폭등 기는 상승 조정기 과정에서 발생한 정부의 규제와 대중심리가 결합하여 촉발됩니다. 사이클 과정에서 발생한 수요와 공급의 불균형 현상을 모두가 인식하고 있습니다. 계속된 상승장으로 기존 보유자들은 가격이 더 오를 것으로 판단하여 매도를 유보합니다. 이러한 상황에서 양도세 중과나 대출 제한과 같은 정책은 주택 보유자들의 보유 심리를 강화하고 매수자들의 구매 심리도 저하시켜 거래는 줄어들고 가격은 오르게 됩니다.
현명한 투자자자를 위한 조언은 다음과 같습니다.
- 오를 때 팔아라 (폭등기가 지속되면서 거래량이 점점 줄어들기 때문에 꼭대기 갈수록 매도가 어렵다)
- 사이클이 반대인 지역에 투자하라 (대한민국 부동산의 모든 지역이 동일하게 움직이지 않기 때문에)
# 총평
서두에서 언급한 바와 같이 최근 부동산 가격 상승으로 벼락 거지가 되었다는 상대적 박탈감과 조바심을 느끼고 있는 제게 다시 한번 부동산 시장의 특징인 사이클을 각인시켜 어느 정도 진정효과(?)가 있었습니다. 투자에 있어서 가장 중요한 원칙인 많은 사람들이 관심이 없을 때, 좋은 투자 대상을, 저렴한 가격에 사서, 장기간 보유한 다를 다시 한번 명심하며 준비가 되지 않은 상황에서 성급히 투자를 하기보다는 돌고 돈다는 사이클을 기다리며 착실히 내공을 다져 하락 안정기에 용기와 확신을 가지고 행동해야겠습니다. 한 편으로는 시장을 함부로 예단하여 지금 많이 올랐으니 앞으로 내려갈 것이다라고 생각하기보다는 현재 시점에서도 지역별 시장을 비교하여 상대적으로 덜 오른 지역은 없는지에 대해서도 끊임없는 공부가 필요하다고 생각합니다. " Slow and Steady wins the race "
* 해당 포스팅이 도움이 되셨다면 "공감"과 "구독" 부탁드립니다.
여러분의 "공감"과"구독"은 의지박약인 제가 지속해서 글을 쓰는데 큰 힘이 됩니다.
'부동산이야기' 카테고리의 다른 글
| 10월 둘째주 청약 정보 (더샵 하남에디피스 / 신경주 더 퍼스트 데시앙 / 평택 지제역 동문 디 이스트) - 1순위 거주구분, 전매제한 등 (0) | 2021.10.03 |
|---|
