여러분 안녕하세요. 무자비한 자본주의 사회에서 생존하기 위해 고군분투하는 평범남 범부 J입니다. KT&G 기업분석 중간중간 다른 종목 공시를 살펴보면서 외도 아닌 외도를 했었는데요. 이전 글에서는 미국을 중심으로 한 해외 담배 수출 호조와 함께 PMI와 협업을 통한 궐련형 전자담배 디바이스 수출에 대해서 살펴보았는데요. 오늘은 KT&G의 부동산 사업에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
투자 아이디어 2. 부동산 디벨로퍼로 진화
1) 임대사업에서 주택분양사업자로 진화
2016년 기준 KT&G 전체 매출액 4.7조 중 부동산 사업부문 매출액은 1,856억 원으로 약 4% 수준의 비중은 차지했으나 2020년 기준 KT&G 전체 매출액 5.8조 중 부동산 사업부문 매출액은 6,568억 원으로 약 11% 비중으로 성장하였습니다. KT&G 사업보고서에 따르면 부동산 사업부문 매출액은 크게 분양수익과 임대수익으로 구분하여 살펴볼 수 있습니다. 임대수익의 전국 대리점 및 영업사무소를 효율적으로 운영하는 과정에서 발생하는 유휴 토지 및 건물을 임차하여 발생하는 이익으로 16년에서 20년 연평균 성장률 11% 수준으로 지속 성장하는 모습을 보여주고 있습니다.
반면 분양수익의 경우 기존 보유한 부동산(창고, 사무소 등)을 아파트 및 오피스텔로 개발하여 분양 판매하는 방식으로 2014년 12월부터 2017년 10월까지 대구역 센트럴자이 (주상복합건물) 분양을 통해 분양수익을 거두었으며 2018년 2월부터 2020년까지 수원 화서 파크 푸르지오 아파트 및 오피스텔을 분양하는 과정에서 폭발적인 매출액 증가를 보여왔습니다. 2021년 1분기 보서에 따르면 수원 화서 파크 푸르지오의 경우 금년 8월 완성이 예상되나 20년 6월 수원 화서 푸르지오 브리시엘 분양을 시작하여 최소 작년 수준의 분양수익은 기대할 수 있는 상황입니다.
2) 주택분양사업자에서 디벨로퍼로 진화
KT&G의 부동산 사업부문의 성장은 일회성 주택분양사업으로 끝나는 이야기가 아닙니다. 과거 수원에는 KT&G 대규모 연초제조장이 있었는데 일부 지역은 주택 분양하여 성공적으로 사업을 종료하였으며 동시에 일부 부지에는 신세계와 협업하여 스타필드 수원을 건립 중에 있습니다. 상업시설 개발 과정을 통해 주택분양사업자에서 디벨로퍼로 진화하고 있는 모습으로 볼 수 있습니다.
향후 스타필드 수원의 이익이 어느 정도 발생할 수 있을지에 대해서는 스타필드 하남과 고양을 통해 살펴볼 수 있을 것 같습니다. 20년 스타필드 하남의 경우 매출액 1152억, 영업이익 413억 기록, 스타필드 고양의 경우 매출액 860억, 영업이익 214억 수준 기록했습니다. 스타필드 수원의 경우 상대적으로 시내에 위치하고 있으나 스타필드 하남에 비해 연면적이 작기 때문에 매출액은 1000억 수준 영업이익은 300억 수준 예상이 되며 50% 보유 가정 시 KT&G 150억 가량의 영업이익 발생할 것으로 추정이 가능해 보입니다.
단순 이익 지표를 제외하고 실제적인 현금의 유입 측면인 배당을 통해 이익을 회수한다고 보았을 때 가장 유사한 사례로 스타필드 고양을 살펴보면 좋을 것 같습니다. 스타필드 고양의 주주는 신세계프라퍼티 51%, 이지스 전문 투자 형사 모투자신탁에서 49% 보유하고 있는데 사실상 이지스에 투자한 주체가 국민연금이기 때문에 신세계와 국민연금이 보유하고 있는 형태로 스타필드 수원과 유사한 성격의 주주구성이라고 볼 수 있겠습니다. 사업보고서에 따르면 2018년 403억, 2019년 413억, 2020년 380억 수준 배당을 지급하고 있어 상대적으로 영업이익 보다도 높은 수준의 현금이 창출되는 것을 확인할 수 있습니다.
3) 상위 디벨로퍼로 성장 중
여기까지 글을 적으면서 저도 계속해서 따라다니는 의문이 한 가지 있습니다. 지금까지 KT&G 부동산 사업부문이 성장해 온 원동력인 대구, 수원의 경우 자체 유휴부지를 사용한 것인 만큼 상대적으로 안정적으로 성장해 왔다고 볼 수 있는데 과연 이러한 외형성장과 수익성이 이후에도 지속될 수 있을까?입니다.
저는 개인적으로 KT&G를 좋게 보는 이유도 있습니다만 아래 3가지를 근거로 성장 잠재력이 있다고 판단하고 있습니다. 첫 번째, 오랜 기간 임대사업을 영위한 노하우와 이를 기반으로 아파트 분양 및 상업시설 개발을 통해 경험을 쌓았다는 점, 두 번째, 여전히 전국 좋은 입지에 영업사무소, 창고, 공장 등의 부지를 보유하고 있다는 점, 세 번째, 풍부한 자금력을 바탕으로 부지를 추가 or 공동 매입하여 개발 여력이 있다는 점입니다.
특히 최근 세 번째 풍부한 자금력 바탕으로 부지를 추가 or 공동 매입 및 개발하려는 시도는 사업보고서를 통해 확인할 수 있습니다. 앞에서 계열회사에 대해 언급한 적이 있습니다만 코람코 오천(삼성), 반포, 동작, 암사 프로젝트 금융의 경우 SK 주유소를 코람코 에너지 리츠에서 통인 수하는 과정에서 노른자위 땅인 오천(삼성), 반포, 동작, 암사 주유소 부지는 별도 매각 및 개발회사를 설립한 상태이며 KT&G 경우 재무적 투자자로 17%~19%가량의 지분을 보유하고 있습니다. 해당 부동산의 성공적인 개발이 이루어진다면 자체 부지 개발 및 분양 이외에도 자금력 및 안목을 갖춘 부동산 디벨로퍼의 레퍼런스 향상에 큰 도움이 될 것으로 예상됩니다.
오늘은 KT&G의 부동산 사업부문에 대해서 살펴보았습니다. 임대사업을 시작으로 아파트 개발, 상업시설 개발, 부지 공동 개발 등 지속적으로 사업 영역을 확대하고 내부역량을 키워나가는 모습이 인상적이었습니다. 다음 시간에는 개인적으로 생각하는 KT&G 리스크 및 밸류에이션에 대해서도 언급해 보겠습니다.
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